到了免费送也无人问津，惟愿早日摆脱税费梦魇的那一天，“不动产”就成了“负动产”。
    截至2018年，日本房屋空置率达到13.6%，到2033年将会达到30%。
    《朝日新闻》采访组直击国民热议话题，海量触目惊心的真实案例、第一手资料首度无死角公开，引发全民讨论。
    深挖“土地神话”为什么成了“负动产深渊”？追问政策滞后和相关部门的疏忽，该由谁买单？

    年轻时拼力买下昂贵的房产，想着退休以后能和家人一起颐养天年；经营多处房产，期冀子女日后能靠长租公寓多一份收入和保障；未加深思便继承了故人遗产，以为房产再多一两处又何妨。但曾经的“土地神话”已化为泡影，截至2018年全日本的空房率达到13.6%，再次刷新历史峰值。
    当年高位接盘的人，后来都过得怎么样了？众人趋之若鹜的房产和土地为何会沦为避之唯恐不及的烫手山芋？人口剧减已成定势，日本多地却仍旧频现房地产热潮，背后交织着哪些不为人知的利益暗流？
    《朝日新闻》大型连载“负动产时代”在全日本引发巨大反响，本书在此基础上进行了大规模增补和调整，通过海量一手资料和真实案例，深入分析日本“负动产”的成因、现状以及可能的解决方向，全民买房时代究竟该不该上车？本书或已给出答案。

    日本朝日新闻采访组，由第一线记者走访大量房主、政府机构、不动产中介，并远赴德国、法国及美国，采访国外的相关经验和做法。他们描述了日本房地产市场从狂热盲信时代到少子老龄化时代的巨大落差，揭示了政策滞后及相关部门的疏忽带来的严重后果，追问这些“欠债”到底该由谁买单，并提示解决这一系列问题的若干方向。

第1章  被抛弃的房屋和土地
  碍事的空屋
    突然变窄的人行道之谜
    让人退避三舍的“垃圾通道”
    住在繁华地带的老人
    始于明治时期的登记制度
    用纳税人的钱装了围栏
    所有人不明土地的面积比九州还要大
  来势凶猛的空置房屋问题
    《特别措施法》效果有限
    剥落的外墙
    所有人不明土地和房屋对税收的影响
    神户也需要“缩小战线”
  根深蒂固的土地神话
    “原野诈骗”带来的二次受害
    不小心又买了一块地
    不想留下“负遗产”
  公寓陷阱
    长满藤蔓的公寓
    独自住在废弃楼房里的人
    拆除需要1000万日元
    业主委员会的担心
    资产贬值的风险
    买房时就要考虑“善后”
第2章  度假公寓启示录
  忙于追讨欠费的业主委员会
    人口减少和老龄化的领跑地区
    “实地勘查报告”揭示的真相
    忙于“止血”的业主委员会
    法院定价“1万日元”
  多次拍卖的房产
    当宗教团体成为新房主
    业主委员会竞买成功
    急于加入业主委员会的新业主
  泡沫经济欠下的债遍布全日本
    地方城市地价狂跌
    比售价还贵的手续费和广告费
    遗产转眼成负担
    谁会成为最后的接盘侠
    因为“不想给孩子留下负担”
    线上竞拍
  命运共同体的考验
    与欠费抗争的老旧公寓
    更换物业公司才发现欠费
    为宣布“损失”而召开“全楼大会”
    度假公寓预示着不远的未来
第3章  长租陷阱
  房主的困境
    “LEOPALACE银座”
    用房租还房贷有风险
    两成长租公寓在赔钱
    为降低房租做好准备
    想给体弱的儿子留一份保障
    个人破产，然后……
    “今后是地方的时代”
    LEOPALACE21公司：“降低房租是房主同意的”
  过于乐观的顾客和推波助澜的公司
    盖房子能避税吗
    本来就是想避税的
    没有被告知需要修缮费
    不动产公司：“不可能把所有风险都说清楚”
    大东建托公司高层：“对销售人员感到失望”
    超时工作
    大东十则
    日本银行放宽监管推动了公寓建设
    面向长租公寓的贷款现已开始收紧
    房主不属于消费者保护的对象
  限制放宽
    农用土地建房热潮
    “迁移农业”带不来人口增加
第4章  过重的固定资产税和遗产税
  被忽视的扭曲
    从明治维新的地租改革说起
    现代的“武士留梦痕”
    查无此人的信件
    找不到所有人的土地成了垃圾场
  粗制滥造的公图带来的危害
    随门面宽窄而变的评估额
    固定资产评估额到底该不该调整
    纰漏程度远超养老金记录问题
  不断扩大的城乡差距
    实际价格是遗产税路线价格的15.5倍
    被收益还原法拉高的房地产价格
    “别动队”用700亿日元重新买了回来
    六家银行联合提供360亿日元贷款
    资金过剩抬高了城市地价
  固定资产税枷锁
    希望税务部门更认真一点
    税收和过户负担过重
    山地要管理好了才能有价值
    “死者”的负重转嫁到继承人身上
    “亡者征税”还能持续多久
    为固定资产税打官司的日式旅馆
    一味迎合政府的“预估价”
第5章  负动产还能起死回生吗
  法国南部科西嘉岛的“负动产”
    半个岛屿都是所有人不明土地
    民法与税法双管齐下
    源自大革命时期的所有人不明土地
    设立专门机构统一管理信息
    地籍调查鼻祖——拿破仑家族的土地台账
  巴黎郊区圣但尼的废旧公寓
    法国世界杯荣耀之地的旧公寓
    圣但尼中心区的重建
    修缮和重建废旧公寓是政府的义务
    政府需要为庞大的费用做好心理准备
  美国铁锈地带的“地产银行”
    铁锈地带这样盘活负动产
    土地银行的中介功能
    在NPO与负动产斗争了30年的人
  德国可以“扔掉”房地产
    民主德国被抛弃的土地越来越多
  采取灵活的跨部门根本解决措施
    德国和法国通过没收房地产解决固定资产税欠缴问题
第6章  谁来买单
  放弃所有权
    “实验性诉讼”：土地真的不能扔掉吗
    想放弃也无法放弃
    财务省的一纸通知改变了方针
    讨论放弃土地的规则
    76.6%的人认为应该允许放弃
  关于继承过户手续
    “毫无益处的土地形同垃圾”
    继承过户手续应该强制办理吗
  灾后重建和公共工程
    滑落的悬崖是谁家的
    特别措施法的作用有限
    停滞的道路施工
    所有人从26人增至107人
  希望的曙光
    住宅区划的“重组再生”
    解决空置房屋问题的同时实现城镇建设
    附近居民免费接管空地
    别墅区再生需要居民的努力
    如何对待老旧公寓
    重建还是延长使用年限
  政府对策迫在眉睫
    政策滞后欠下的债
    别让“多死社会”变成“大负动产时代”
后记

    前言  “负动产”并非与你我无缘
    在商品房的样板间里，销售人员常会说：“用您现在的房租做月供，就能买到一套同样格局的房子。”如果您听了很动心，就相当于迈出了通往“负动产地狱”—维护和管理费用不堪重负，想卖却又卖不出去—的第一步。
    买房除了要还贷款，还必须承担物业费、维修基金、固定资产税等费用，很多人并没有考虑这些支出。我们经过一年多的采访，见到了很多相似的事例，都是由于这些运营成本使房产变成了负动产，让业主苦不堪言。
    一位资深公寓管理人员向我们介绍道：
    “在销售公寓时，为了让购房者的负担看起来更少一些，开发商一般都会把维修基金设定得比较低，把要交给他们下属的物业公司的物业费设得比较高。在十几年后进行第一次大修时，有些业主委员会发现这个问题就会改用其他物业公司，少交一些物业费，提高维修基金。否则到二十几年之后第二次大修时，如果维修基金不够，可能就需要一次性再交一大笔钱了。”
    还房贷虽然辛苦，但总有还清的一天。而维护和管理费用却一直都将由家庭负担。
    人生很长。裁员已经不是新鲜事儿，谁都很难保证上了年纪还能有工作，再说退休金也一直在减少。虽然土地和房屋的固定资产税会逐年降低，但降到一定金额以后就不能再降了。此外，即使您一直按期缴纳物业费，但同一栋楼的其他人却未必都是这样做的。
    还有一种负动产，其特征是存在多个共有人，可能无法按照自己的意愿处置。现在有些人继承了遗产却没去办理过户手续，一直拖下去就会遇到这个问题。因为逝者的子女或孙辈都是共有人，无论是出售还是使用，都必须取得所有人的同意。另外，公寓原本就有很多部分是所有业主共同所有的，今后越来越多的公寓会遇到业主意见无法统一的难题。
    负动产想要重建，必须符合以下两个条件：①地处车站附近等交通便利的位置；②可以增加楼层，能出售增建的房屋用作重建资金。现实中，不符合条件的公寓很难重建，而拆除公寓需要高昂的费用，腾出来土地又不一定能卖掉，所以这样的房子想拆掉也很难。
    那么能指望子女继承吗？日本人的平均寿命超过80岁，子女继承遗产时也已经50来岁，一般都有自己的房子了。到那时，又老又破的公寓很可能根本卖不出去，但该交的费用却一分也不会少。日本的住宅总数已经超过了家庭户数，国土交通省2013年实施的调查显示，日本的房屋空置率为14%，之后还在不断提高。野村综合研究所预测，到2033年，房屋空置率将会达到30%。
    上述负动产问题已经在地方城市逐渐显现出来，尤其是泡沫经济时期建造的度假公寓非常明显。在滑雪热潮盛行的年代，新潟县汤泽町建了一大批度假公寓，现在这些房子标价10万日元都无人问津，但所有人仍然必须按时缴纳物业费和固定资产税。最近甚至出现了一种新生意，专门瞄准这样的房主。他们当年随意买下或继承了房产，现在因为负担太重，情愿倒贴手续费也想把它脱手。
    从20世纪90年代房屋大量上市，到现在过了30年，大概还要一段时间，这种情况才会成为社会问题。在此之前，我们必须认真考虑房地产的负担应该如何随着少子老龄化社会的发展而变化。
    如今，在各种负动产问题当中，长租公寓也引起了人们的广泛关注。这个问题的根源在于优先住房供给的不均衡政策，因为根据日本的相关制度，没盖房子的闲置土地要缴纳更多的遗产税，而未还清的贷款则可以从继承财产中扣除，免缴遗产税。这些制度助长了不动产公司对长租公寓建设项目的销售，各地接连盖起了房主本来并不需要的公寓。而且直至今天，仍旧不断有人陷入“原野诈骗”，花巨款买下毫无价值的土地。
    综上所述，土地或房产沦为负动产的原因复杂多样。即使所有人已经不再需要，也很难轻易放弃。自2017年8月以来，本采访组以“负动产时代”为题，将现场采访到的关于负动产的各种案例在《朝日新闻》上做了连载。我们不仅针对不动产相关的现实敲响了警钟，还到国外进行采访，介绍了一些更为先进的对策和措施。
    本书在上述连载报道的基础上做了大量增补和整理。带来问题的不是土地，是相关制度和人们的观念催生了“负动产”。因此，这个问题一定会有解决方法，希望本书能为此尽到微薄之力。
    《朝日新闻》埼玉记者站  松浦新

    本书以2017年6月到2018年7月在《朝日新闻》连载的“负动产时代”系列报道为基础，增加了新的内容，并经过大幅调整而成。
    最初开始这个系列报道的契机源自《朝日新闻》经济部记者大津智义的一个疑问，他从2016年起专门负责财务省方面的新闻。
    2017年初，大津从某位财务省相关人士那里得知“地方财务部门正因为不知如何处置收到的土地而烦恼”。大津想到《民法》第239条第2项规定，“无主不动产应归国库所有”，认为无人继承的土地和未按期缴纳遗产税或固定资产税的土地理应由国库接收，不过他又想到这样一来，“国有土地”不就越来越多了吗？正好在这个时期，日本发生了震惊全国的低价出售国有土地的森友学园问题，为了深入挖掘国有土地问题，森友学园问题指学校法人森友学园以1.34亿日元的价格购下大阪府丰中市的一块国有土地之后引发的一系列问题。大津于2017年4月调到了特别报道部。
    特别报道部主要负责“调查报道”，由不属于记者俱乐部的记者经过脚踏实地的反复采访，专门曝光社会上的违法事件或各种隐蔽的社会问题。大津来了之后立即找到了我，我也是从经济部出来的，当时在特别报道部担任主编。我听了他的介绍，马上想到了埼玉记者站的松浦新。2015年至2016年期间，我曾与松浦一起在经济部推出“日本的负担”系列报道探讨税收问题，其中也提到很多人由于不动产难以脱手而不得不承受固定资产税负担。当时松浦曾向我介绍，即使继承人希望把土地“进献”给政府，政府也不会轻易接收。 2017年5月小长假之后，在埼玉县川口市的一家东南亚餐厅里，我、松浦和大津聚在了一起。除了国有土地问题，我们还谈到了被放弃继承而国家又不予接收的悬置不动产、因继承人过多而陷入“僵尸”状态的不动产、因市场价值下跌而无人管理的度假公寓及别墅用地等各种话题。最后，我们决定彻底深挖人口减少背景下陷入了死胡同的不动产问题。系列报道的概念就在这个瞬间确定了下来。 当时属于特别报道部的吉田美智子、北川慧一和观点编辑部的田川刚毅等也加入了采访组，他们一起踏上了在日本各地围绕“负动产”进行采访的旅程。《朝日新闻》刊登“负动产时代”系列报道时，适逢政府根据增田宽也前总务大臣担任主席的“所有人不明土地问题研究会”的提议，反思土地利用及登记制度，在社会上引起了巨大反响。 众多读者提供的信息“壮大”了这个系列报道。每刊登一期报道之后，我们都会收到很多读者反馈，讲述他们在不动产方面亲身经历的具体困难和纠纷。本书中关于原野诈骗带来的二次受害（第1章）、固定资产税和遗产税负担问题（第4章）等内容都是读者提供的信息中体现出来的。展开系列报道的过程中，我们对这一问题涉及范围之广和根源之深有了切身的体会。在此，我要向为我们提供了宝贵信息的各位读者和接受采访的多方人士深表感谢。此外，东洋大学的野泽千绘教授从很早以前就开始关注这个问题，为我们的整个系列报道提出了宝贵建议，还有东京财团的吉原祥子研究员也对所有人不明土地等问题做了翔实的持续调查，为我们提供了各种数据，我要感谢二位的支持和帮助。 最后，本书编辑、朝日新闻出版社的大崎俊明先生满怀热情地给予我们诸多建议和指导，我在此再次向他表示感谢。 《朝日新闻》经济部代理部长 （“负动产时代”系列报道主编）  野泽哲也